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原状回復ガイドラインの要点と負担区分｜貸主負担・借主負担の具体例表

公開日：更新日：ヘヤログ編集部（株式会社ESONE）

退去精算で入居者さまから「これは通常損耗では？」と言われたとき、根拠として最も多く参照されるのが国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」です。本記事では、管理会社の実務担当者が押さえておきたい要点を、ガイドライン本文と別表1・別表2に沿って表で整理します。

1ガイドラインの位置づけ

ガイドラインは、賃貸住宅の退去時の原状回復をめぐるトラブルの未然防止を目的に、平成10年3月に取りまとめられ、平成16年2月の改訂、平成23年8月の再改訂を経て現在の「再改訂版」になっています。

ガイドライン自身が「位置づけ」の項で述べているとおり、これは裁判例や取引実務を踏まえて現時点で妥当と考えられる一般的な基準をまとめたもので、使用を強制するものではありません。原状回復の内容や方法は、最終的には契約内容や物件の使用状況などによって個別に判断されるものとされています。

それでも、敷金精算の説明で「ガイドラインではこう整理されています」と示せることは、入居者さま・オーナーさま双方の納得感を高めるうえで大きな意味があります。まずは全体の骨格を押さえましょう。

2原状回復の定義と民法621条

ガイドラインは、原状回復を次のように定義しています（本文 表2）。

賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、
賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による
損耗・毀損を復旧すること出典：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）本文 P.8「表2 原状回復の定義」

つまり、原状回復は「借りた当時の状態に戻すこと」ではありません。ガイドラインは建物価値の減少を次の3つに分け、①-A・①-Bは賃料でカバーされているものとして貸主負担、②が借主負担の対象になると整理しています。

区分（本文 表1）内容費用の負担
①-A 経年変化建物・設備等の自然的な劣化・損耗等貸主
①-B 通常損耗賃借人の通常の使用により生ずる損耗等貸主
②賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等借主（経過年数等を考慮）

また、2020年4月1日に施行された改正民法では、第621条で賃借人の原状回復義務が明文化されました。条文の趣旨は次のとおりです。

通常損耗・経年変化は原則として賃借人の原状回復義務の対象外という点で、ガイドラインの考え方と方向性は一致しています。なお、地震などの不可抗力や、上階の居住者など第三者がもたらした損耗について賃借人が負担すべきでないことも、ガイドライン本文に明記されています。

3損耗の区分（A・B・A(+B)・A(+G)）

「通常の使用」の範囲は生活スタイルによって幅があり、定義だけでは判断できません。そこでガイドラインは、トラブルになりやすい事例を次の4つに区分し、別表1で部位ごとに例示しています。

区分意味負担の考え方
A賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの貸主 賃料でカバーされてきたはずのもの
A(+G)Aに該当するが、次の入居者確保のための化粧直し・グレードアップの要素があるもの貸主
A(+B)基本はAだが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗が発生・拡大したと考えられるもの借主 拡大部分について原状回復義務
B賃借人の住まい方、使い方次第で発生したりしなかったりするもの（明らかに通常の使用による結果とはいえないもの）借主 原状回復義務が発生

ガイドラインは、これらはあくまで一般的な事例の想定であり、Aに区分されるものでも損耗の程度によっては実質的にBとして判断されることがある、とも述べています。区分はあくまで出発点で、現物の状態を写真で残しておくことが重要です。

4部位別の具体例（別表1の代表例）

別表1「損耗・毀損の事例区分（部位別）一覧表（通常、一般的な例示）」から代表例を抜き出し、貸主負担（A・A(+G)）と借主負担（B・A(+B)）に分けて整理しました。

床（畳・フローリング・カーペットなど）

貸主負担の例借主負担の例
  • 家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡（A）
  • 日照や、建物構造の欠陥による雨漏りなどで発生した畳の変色・フローリングの色落ち（A）
  • 次の入居者確保のための畳の裏返し・表替え（A(+G)）
  • フローリングのワックスがけ（A(+G)）
  • カーペットに飲み物等をこぼした後、手入れ不足で生じたシミ・カビ（A(+B)）
  • 冷蔵庫下のサビを放置し、床に汚損を与えた跡（A(+B)）
  • 引越作業で生じたひっかきキズ（B）
  • 賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによる畳・フローリングの色落ち（B）

壁・天井（クロスなど）

貸主負担の例借主負担の例
  • テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）（A）
  • 壁に貼ったポスターや絵画の跡（A）
  • 壁等の画鋲・ピン等の穴（下地ボードの張替えが不要な程度）（A）
  • エアコン（賃借人所有）設置による壁のビス穴・跡（A）
  • 日照などの自然現象によるクロスの変色（A）
  • 使用後の手入れが悪くススや油が付着した台所の油汚れ（A(+B)）
  • 結露を放置したことにより拡大したカビ・シミ（A(+B)）
  • 喫煙等によるクロスのヤニ・臭い（B）
  • 重量物をかけるためにあけた、下地ボードの張替えが必要な程度のくぎ穴・ネジ穴（B）
  • 天井に直接つけた照明器具の跡（B）
  • 落書き等の故意による毀損（B）

建具・柱（襖・柱など）

貸主負担の例借主負担の例
  • 地震で破損したガラス（A）
  • 網入りガラスの亀裂（構造により自然に発生したもの）（A）
  • 次の入居者確保のための網戸の張替え（A(+G)）
  • 飼育ペットによる柱等のキズ・臭い（B）
  • 落書き等の故意による毀損（B）

設備・その他（鍵・クリーニングなど）

貸主負担の例借主負担の例
  • 破損・紛失のない場合の鍵の取替え（A）
  • 機器の寿命による設備機器の故障・使用不能（A）
  • 賃借人が通常の清掃を実施している場合の、専門業者による全体のハウスクリーニング（A(+G)）
  • エアコンの内部洗浄（喫煙等による臭い等が付着していない場合）（A(+G)）
  • 台所・トイレの消毒（A(+G)）
  • 破損等のない浴槽・風呂釜等の取替え（A(+G)）
  • 清掃・手入れを怠った結果のガスコンロ置き場・換気扇等の油汚れ、すす（A(+B)）
  • 清掃・手入れを怠った結果の風呂・トイレ・洗面台の水垢、カビ等（A(+B)）
  • 日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損（B）
  • 鍵の紛失・破損による取替え（B）
  • 戸建賃貸住宅の庭に生い茂った雑草（B）

出典：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）別表1（P.17〜21）から代表例を抜粋・要約。（ ）内はガイドライン上の区分。

5借主負担でも全額とは限らない

B・A(+B)に当たる場合でも、補修費用の全額をそのまま借主に請求できるわけではありません。ガイドラインは次の2点で借主の負担を調整します。

① 経過年数（入居年数）の考慮

経年変化・通常損耗の分は賃料として支払われているため、借主の負担は部位・設備の経過年数に応じて減らす考え方が採られています。たとえばクロスやカーペットは6年で残存価値1円となる直線（または曲線）を想定して負担割合を算定します。一方、フローリングの部分補修、畳表、襖紙・障子紙など、経過年数を考慮しないものもあります。詳しい計算方法は耐用年数と経過年数の計算方法で解説しています。

② 負担単位（どこまでの範囲か）

原状回復は毀損部分の復旧なので、可能な限り毀損部分に限定し、補修工事が最低限可能な施工単位が基本です。色合わせ・模様合わせのための部屋全体の張替えは、借主の負担とはしません。

部位借主の負担単位（別表2）経過年数
畳原則1枚単位。毀損等が複数枚にわたる場合はその枚数畳表は考慮しない／畳床は6年
カーペット・クッションフロア毀損等が複数箇所にわたる場合は当該居室全体6年
フローリング原則㎡単位。毀損等が複数箇所にわたる場合は当該居室全体考慮しない（全体張替えの場合は建物の耐用年数）
壁（クロス）㎡単位が望ましいが、毀損箇所を含む一面分までは借主負担もやむをえない。喫煙で居室全体が変色・臭いが付着した場合のみ居室全体6年
襖・柱襖は1枚単位、柱は1本単位襖紙は考慮しない／建具・柱は原則考慮しない
設備機器補修部分、交換相当費用耐用年数で残存価値1円
鍵紛失の場合はシリンダーの交換考慮しない（交換費用相当分を全額）
クリーニング通常の清掃を実施していない場合、部位ごともしくは住戸全体考慮しない

出典：同ガイドライン 別表2（P.22〜24）を要約。

6特約で借主負担を増やす場合の3要件

契約自由の原則から、通常の原状回復義務を超える負担を借主に課す特約を設けることは可能です。ただしガイドラインは、次の要件を満たしていなければ効力を争われることに十分留意すべきとしています。

  1. 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
  2. 賃借人が、特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
  3. 賃借人が、特約による義務負担の意思表示をしていること

あわせて、将来借主が負担する費用がどの程度になるか、単価等を明示しておくことも紛争防止のうえで欠かせないとされています。退去時クリーニング費用などを特約で定める場合は、契約書の条項、金額、説明の記録を精算時にすぐ示せるようにしておきましょう。

7実務で押さえたいポイント

無料：耐用年数・借主負担額 計算ツール部位を選んで入居日・退去日・補修費を入れると、残存割合と借主・貸主の負担額を試算できます。
この記事の要点
  • 原状回復は「借りた当時の状態に戻すこと」ではなく、故意・過失、善管注意義務違反、通常の使用を超える使用による損耗・毀損を復旧すること。
  • 経年変化・通常損耗（A）と化粧直し・グレードアップ（A(+G)）は貸主負担、B・A(+B)は借主負担の検討対象。
  • 借主負担でも、経過年数の考慮と負担単位（クロスは一面分まで等）で金額を調整する。
  • 通常の原状回復義務を超える特約は、3つの要件と単価等の明示がポイント。
  • ガイドラインに法的拘束力はなく、最終的には契約内容・個別事情で判断する。
ご注意：本記事は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」等をもとにした一般的な解説で、法律相談や個別案件への助言ではありません。ガイドラインは一般的な基準を示したもので法的拘束力はなく、最終的な負担区分は契約内容（特約を含む）や物件の使用状況などの個別事情により異なります。判断と入居者さまへの説明は管理会社さまの責任で行い、判断に迷う案件は弁護士等の専門家にご相談ください。

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出典・参考

※本文中のガイドラインのページ番号は、上記PDF（再改訂版）の本文ページ表記です。